§35a EStG Bescheinigung: Steuern sparen mit der Nebenkostenabrechnung

1. Was ist §35a EStG?

§35a des Einkommensteuergesetzes (EStG) ermöglicht es Steuerpflichtigen, bestimmte Kosten für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen direkt von der Einkommensteuer abzuziehen. Der entscheidende Vorteil: Es handelt sich um eine Steuerermäßigung, nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, die Kosten werden direkt von der Steuerschuld abgezogen — unabhängig vom persönlichen Steuersatz.

Für Mieter ist §35a EStG besonders relevant, weil viele der absetzbaren Kosten in der Nebenkostenabrechnung enthalten sind. Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen eine Bescheinigung ausstellen, die die absetzbaren Kosten separat ausweist. Diese Bescheinigung reicht der Mieter zusammen mit seiner Steuererklärung beim Finanzamt ein.

Die steuerliche Absetzbarkeit gilt für alle Steuerpflichtigen, die einen Haushalt führen — also sowohl für Eigentümer als auch für Mieter. Bei Mietern wird der anteilige Betrag aus der Nebenkostenabrechnung herangezogen. Entscheidend ist, dass die Leistung im eigenen Haushalt erbracht wird — Arbeiten außerhalb der Wohnung oder des Grundstücks sind nicht begünstigt.

2. Die drei Kategorien des §35a EStG

§35a EStG unterscheidet drei Kategorien mit unterschiedlichen Höchstbeträgen. Für die Nebenkostenabrechnung sind vor allem die Kategorien 2 und 3 relevant:

Kategorie 1: Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse (§35a Abs. 1)

Minijobs im eigenen Haushalt (z.B. Putzfrau, Gärtner). Steuerermäßigung: 20% der Kosten, maximal 510 Euro pro Jahr. Diese Kategorie ist für die Nebenkostenabrechnung weniger relevant, da es sich um direkte Anstellungsverhältnisse des Mieters handelt.

Kategorie 2: Haushaltsnahe Dienstleistungen (§35a Abs. 2)

Dienstleistungen, die im Haushalt erbracht werden und gewöhnlich durch Haushaltsmitglieder erledigt werden könnten. Steuerermäßigung: 20% der Kosten, maximal 4.000 Euro pro Jahr. In der Nebenkostenabrechnung fallen hierunter: Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Winterdienst, Schädlingsbekämpfung.

Kategorie 3: Handwerkerleistungen (§35a Abs. 3)

Handwerkliche Tätigkeiten im Haushalt, die der Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung dienen. Steuerermäßigung: 20% der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Wichtig: Nur die Arbeitskosten (einschließlich Fahrtkosten und Maschinenkosten) sind absetzbar, nicht die Materialkosten. In der Nebenkostenabrechnung: Heizungswartung, Schornsteinfeger, Wartung Rauchmelder, Aufzugswartung.

3. Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung

Folgende Kostenpositionen aus der Nebenkostenabrechnung können als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden:

Bei diesen Positionen sind die gesamten Kosten (Arbeits- und Sachkosten) absetzbar, sofern sie in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen sind. Der Mieter kann 20% seines Anteils an diesen Kosten direkt von der Steuerschuld abziehen.

Beim Hausmeister ist zu beachten: Nur die Kosten für hauswirtschaftliche Tätigkeiten (Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst) sind als haushaltsnahe Dienstleistung absetzbar. Der Reparaturanteil fällt unter Handwerkerleistungen und muss separat ausgewiesen werden. In der Praxis ist eine Aufteilung oft schwierig; akzeptiert wird eine pauschale Aufteilung von 50% Dienstleistung und 50% Handwerkerleistung.

4. Handwerkerleistungen in der Nebenkostenabrechnung

Folgende Kostenpositionen aus der Nebenkostenabrechnung qualifizieren als Handwerkerleistungen nach §35a Abs. 3 EStG:

Bei Handwerkerleistungen ist entscheidend, dass nur der Arbeitsanteil (Lohn, Fahrtkosten, Maschinenmiete) absetzbar ist — nicht die Materialkosten. Der Vermieter oder die Abrechnungsfirma muss daher in der Rechnung oder der Bescheinigung den Arbeitsanteil separat ausweisen. Liegt keine Aufschlüsselung vor, kann das Finanzamt die Absetzbarkeit verweigern.

Schornsteinfeger: Die Kosten des Schornsteinfegers sind seit einem BMF-Schreiben von 2014 vollständig als Handwerkerleistung absetzbar — sowohl die Kehr- und Überprüfungsgebühren als auch die Mess- und Prüfarbeiten. Dies gilt auch dann, wenn der Schornsteinfeger hoheitliche Aufgaben (Feuerstättenschau) wahrnimmt.

5. Welche Nebenkosten sind NICHT absetzbar?

Nicht alle Nebenkosten sind nach §35a EStG steuerlich begünstigt. Folgende Positionen können nicht geltend gemacht werden:

Die Abgrenzung folgt dem Grundprinzip: §35a EStG begünstigt nur menschliche Arbeitsleistungen im Haushalt. Öffentliche Abgaben (Grundsteuer, Müllgebühren), Versicherungsprämien und reine Materialkosten sind daher nicht absetzbar. Auch die Verbrauchskosten für Heizung, Wasser und Strom fallen nicht unter §35a EStG.

→ Alle 17 umlagefähigen Nebenkosten nach BetrKV

6. Höchstbeträge und Berechnung

Die steuerliche Ermäßigung nach §35a EStG hat klare Obergrenzen. Diese gelten pro Haushalt und Jahr, nicht pro Person:

7. Die §35a Bescheinigung: Aufbau und Pflichtangaben

Die §35a Bescheinigung muss bestimmte Angaben enthalten, damit das Finanzamt sie akzeptiert. Es gibt kein amtliches Formular — der Vermieter kann die Bescheinigung formfrei gestalten, solange alle notwendigen Informationen enthalten sind.

Pflichtangaben der Bescheinigung

• Name und Anschrift des Vermieters
• Name und Anschrift des Mieters
• Bezeichnung der Mietwohnung
• Abrechnungszeitraum
• Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen mit dem anteiligen Betrag des Mieters
• Aufstellung der Handwerkerleistungen (nur Arbeitsanteil) mit dem anteiligen Betrag des Mieters
• Gesamtbetrag der steuerlich relevanten Kosten je Kategorie
• Datum und Unterschrift des Vermieters

Wichtig: Die Bescheinigung muss die Kosten nach den beiden Kategorien (haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) getrennt ausweisen. Eine reine Gesamtsumme reicht nicht aus, da die Höchstbeträge je Kategorie unterschiedlich sind.

Muster-Aufstellung in der Bescheinigung

8. Beispielrechnung: So viel können Mieter sparen

Anhand des Muster-Beispiels aus der Bescheinigung berechnen wir die konkrete Steuerersparnis:

Der Mieter spart in diesem Beispiel 145 Euro Einkommensteuer — und das jedes Jahr. Bei größeren Wohnungen, umfangreichen Hausmeister-Dienstleistungen oder regelmäßigen Wartungsarbeiten kann die Ersparnis deutlich höher ausfallen. Gerade in Mehrfamilienhäusern mit Aufzug, professioneller Gartenpflege und regelmäßigen Handwerkerleistungen sind Steuerermäßigungen von 300 bis 600 Euro realistisch.

→ Nebenkostenabrechnung Vorlage mit §35a Bescheinigung

9. Pflichten des Vermieters

Der Vermieter hat im Zusammenhang mit §35a EStG mehrere Pflichten, die er kennen und einhalten muss:

Ausstellungspflicht

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen eine §35a Bescheinigung auszustellen. Diese Pflicht ergibt sich aus der mietvertraglichen Nebenpflicht und wird von der Rechtsprechung einheitlich bestätigt. Der Vermieter kann die Ausstellung nicht verweigern und keine Gebühr dafür verlangen. Die Bescheinigung muss zeitnah nach der Nebenkostenabrechnung zur Verfügung gestellt werden.

Aufschlüsselungspflicht

Der Vermieter muss die Kosten so aufschlüsseln, dass erkennbar ist, welche Beträge auf haushaltsnahe Dienstleistungen und welche auf Handwerkerleistungen entfallen. Bei Handwerkerleistungen muss zudem der Arbeitsanteil vom Materialanteil getrennt werden. Kann der Vermieter diese Aufschlüsselung nicht liefern (z.B. weil die Rechnung des Handwerkers keine Trennung enthält), muss er sie beim Dienstleister anfordern.

Anteilige Berechnung

Die Bescheinigung muss den individuellen Anteil des jeweiligen Mieters ausweisen, nicht die Gesamtkosten des Gebäudes. Der Mieteranteil wird nach dem gleichen Umlageschlüssel berechnet wie die Nebenkosten. Das ergibt sich automatisch, wenn die §35a Bescheinigung aus der Nebenkostenabrechnung abgeleitet wird.

→ Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen

→ Fristen bei der Nebenkostenabrechnung