CO₂-Kostenaufteilung 2025: Das 10-Stufen-Modell für Vermieter
Seit dem 1. Januar 2023 müssen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel tragen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) führt ein 10-Stufen-Modell ein, das die Kosten nach dem energetischen Zustand des Gebäudes verteilt. Hier erfahren Sie alles, was Sie als Vermieter wissen müssen.
1. Hintergrund: Warum CO₂-Kostenaufteilung?
Seit 2021 zahlen Verbraucher über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) einen CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wie Gas, Öl und Kohle. Dieser CO₂-Preis wird auf die Brennstoffkosten aufgeschlagen und damit automatisch in den Nebenkosten abgerechnet. Bis Ende 2022 trugen Mieter diese Kosten vollständig — obwohl sie keinen Einfluss auf den energetischen Zustand des Gebäudes haben und die Entscheidung über die Heizungsanlage beim Vermieter liegt.
Mit dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG), das am 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber dieses Ungleichgewicht korrigiert. Das Gesetz verfolgt zwei Ziele: Erstens sollen Vermieter einen Anreiz erhalten, in die energetische Sanierung ihrer Gebäude zu investieren. Zweitens sollen Mieter finanziell entlastet werden, die in energetisch schlechten Gebäuden wohnen und hohe Heizkosten haben.
Das Prinzip: Je schlechter die energetische Qualität eines Gebäudes, desto höher ist der Anteil der CO₂-Kosten, den der Vermieter tragen muss. Bei sehr gut gedämmten Gebäuden mit niedrigem CO₂-Ausstoß zahlt weiterhin der Mieter — denn hier kann er seinen Verbrauch durch sein Heizverhalten steuern.
2. Das 10-Stufen-Modell im Detail
Das 10-Stufen-Modell teilt Gebäude anhand ihres spezifischen CO₂-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr in zehn Kategorien ein. Der spezifische CO₂-Ausstoß wird berechnet als:
Formel
CO₂-Ausstoß (kg/m²/Jahr) = Brennstoffverbrauch (kWh) × Emissionsfaktor (kg CO₂/kWh) ÷ Wohnfläche (m²)
Die Emissionsfaktoren sind im BEHG festgelegt und unterscheiden sich je nach Brennstoff. Für die gängigsten Energieträger gelten folgende Werte:
- Erdgas: 0,201 kg CO₂/kWh
- Heizöl: 0,266 kg CO₂/kWh
- Fernwärme: Vom Versorger mitgeteilt (variiert je nach Erzeugung)
- Flüssiggas: 0,239 kg CO₂/kWh
- Kohle: 0,354 kg CO₂/kWh
Anhand des berechneten Wertes wird das Gebäude einer der 10 Stufen zugeordnet, die den prozentualen Anteil von Vermieter und Mieter an den CO₂-Kosten bestimmt. Je höher der spezifische CO₂-Ausstoß, desto mehr zahlt der Vermieter.
3. Übersichtstabelle: Alle 10 Stufen
Die folgende Tabelle zeigt die vollständige Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem 10-Stufen-Modell des CO₂KostAufG:
| Stufe | kg CO₂/m²/Jahr | Vermieter-Anteil | Mieter-Anteil |
|---|---|---|---|
| Stufe 1 | < 12 | 0% | 100% |
| Stufe 2 | 12 – 17 | 10% | 90% |
| Stufe 3 | 17 – 22 | 20% | 80% |
| Stufe 4 | 22 – 27 | 30% | 70% |
| Stufe 5 | 27 – 32 | 40% | 60% |
| Stufe 6 | 32 – 37 | 50% | 50% |
| Stufe 7 | 37 – 42 | 60% | 40% |
| Stufe 8 | 42 – 47 | 70% | 30% |
| Stufe 9 | 47 – 52 | 80% | 20% |
| Stufe 10 | > 52 | 95% | 5% |
Wichtig: Stufe 10 (über 52 kg CO₂/m²/Jahr) betrifft vor allem unsanierte Altbauten mit Ölheizung. Hier trägt der Vermieter 95% der CO₂-Kosten. Bei einem typischen Altbau mit 3.000 Euro Heizkosten kann der CO₂-Anteil des Vermieters mehrere hundert Euro pro Jahr betragen.
4. Berechnung: Schritt-für-Schritt-Beispiel
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die CO₂-Kostenaufteilung in der Praxis funktioniert. Wir berechnen die Aufteilung für ein typisches Mehrfamilienhaus mit Gasheizung.
Ausgangsdaten
| Brennstoff | Erdgas |
| Jahresverbrauch | 120.000 kWh |
| Gesamtwohnfläche | 500 m² |
| Emissionsfaktor Erdgas | 0,201 kg CO₂/kWh |
| CO₂-Preis 2025 | 55 Euro/Tonne |
Schritt 1: CO₂-Ausstoß berechnen
Gesamter CO₂-Ausstoß = 120.000 kWh × 0,201 kg/kWh = 24.120 kg CO₂ = 24,12 Tonnen CO₂
Schritt 2: Spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen
Spezifischer Ausstoß = 24.120 kg ÷ 500 m² = 48,24 kg CO₂/m²/Jahr
Schritt 3: Stufe zuordnen
48,24 kg CO₂/m² liegt in der Stufe 9 (47-52 kg). Der Vermieter trägt 80%, der Mieter 20% der CO₂-Kosten.
Schritt 4: CO₂-Kosten berechnen
Gesamte CO₂-Kosten = 24,12 Tonnen × 55 Euro = 1.326,60 Euro
- Vermieteranteil (80%): 1.061,28 Euro
- Mieteranteil (20%): 265,32 Euro
Der Vermieteranteil von 1.061,28 Euro muss in der Nebenkostenabrechnung von den Heizkosten abgezogen werden. Der Mieter zahlt nur seinen Anteil von 265,32 Euro, verteilt auf alle Wohneinheiten nach dem gewählten Umlageschlüssel.
5. CO₂-Preis 2023 bis 2026
Der CO₂-Preis steigt planmäßig in den kommenden Jahren. Das bedeutet: Die Kostenbelastung wird sowohl für Vermieter als auch für Mieter zunehmen.
| Jahr | CO₂-Preis pro Tonne | Aufschlag pro kWh Erdgas |
|---|---|---|
| 2023 | 30 Euro | ca. 0,6 Cent |
| 2024 | 45 Euro | ca. 0,9 Cent |
| 2025 | 55 Euro | ca. 1,1 Cent |
| 2026 | 55-65 Euro (Korridor) | ca. 1,1-1,3 Cent |
Ab 2026 soll ein Preiskorridor gelten, danach wird der CO₂-Preis voraussichtlich durch den europäischen Emissionshandel (EU-ETS 2) bestimmt. Experten rechnen mit deutlich steigenden Preisen in den Folgejahren. Für Vermieter bedeutet dies: Energetische Sanierungen werden immer dringender, um die CO₂-Kosten zu senken.
6. Welche Gebäude sind betroffen?
Die CO₂-Kostenaufteilung nach dem 10-Stufen-Modell gilt für alle Wohngebäude, die mit fossilen Brennstoffen beheizt werden. Dazu zählen Gebäude mit Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme (sofern fossile Anteile) und Kohleheizung.
Ausnahmen
- Erneuerbare Energien: Gebäude, die ausschließlich mit Wärmepumpe, Pellets, Solarthermie oder anderen erneuerbaren Energien beheizt werden, sind nicht betroffen.
- Nichtwohngebäude: Für Gewerbegebäude gilt pauschal eine 50/50-Aufteilung, da der spezifische CO₂-Ausstoß dort nicht sinnvoll nach dem Stufen-Modell eingeordnet werden kann.
- Denkmalgeschützte Gebäude: Keine Ausnahme — auch hier gilt das 10-Stufen-Modell. Allerdings kann der Vermieter argumentieren, dass energetische Sanierungen aus Denkmalschutzgründen eingeschränkt sind.
Sonderfall: Fernwärme
Bei Fernwärme ist die Berechnung komplexer, da der Emissionsfaktor vom Fernwärmeversorger mitgeteilt werden muss. Der Versorger ist verpflichtet, den spezifischen Emissionsfaktor seines Netzes bis zum 31. März des Folgejahres bekanntzugeben. Liegt diese Information nicht vor, kann ersatzweise ein pauschaler Emissionsfaktor von 0,170 kg CO₂/kWh angesetzt werden.
7. CO₂-Kosten in der Nebenkostenabrechnung
Die CO₂-Kostenaufteilung muss in der jährlichen Nebenkostenabrechnung transparent dargestellt werden. Seit dem Abrechnungsjahr 2023 sind Vermieter verpflichtet, folgende Angaben aufzunehmen:
- Den Brennstoffverbrauch des Gebäudes in kWh
- Den verwendeten Emissionsfaktor
- Den berechneten spezifischen CO₂-Ausstoß (kg/m²/Jahr)
- Die zugeordnete Stufe des 10-Stufen-Modells
- Den prozentualen Vermieter- und Mieteranteil
- Die absoluten Beträge der CO₂-Kosten für Vermieter und Mieter
Die CO₂-Kosten werden in der Regel als separater Posten in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen. Der Vermieteranteil wird von den Gesamtheizkosten abgezogen, bevor die Verteilung auf die einzelnen Mieter nach Grund- und Verbrauchskosten erfolgt.
Praxis-Tipp
Die Berechnung der CO₂-Kostenaufteilung ist komplex und fehleranfällig. Verwenden Sie ein Abrechnungstool, das die CO₂-Aufteilung automatisch berechnet. Unser Tool nimmt Ihnen die komplette Berechnung ab — inklusive Emissionsfaktor und Stufenzuordnung.
8. Handlungsempfehlungen für Vermieter
Die CO₂-Kostenaufteilung stellt für viele Vermieter eine neue finanzielle Belastung dar. Mit diesen Maßnahmen können Sie die Kosten senken oder zumindest kontrollieren:
Kurzfristig: Abrechnung korrekt erstellen
- Berechnen Sie den spezifischen CO₂-Ausstoß Ihres Gebäudes rechtzeitig vor der Abrechnung
- Fordern Sie den Emissionsfaktor von Ihrem Energieversorger an (besonders bei Fernwärme)
- Weisen Sie die CO₂-Kostenaufteilung transparent in der Nebenkostenabrechnung aus
- Nutzen Sie ein automatisiertes Abrechnungstool, um Rechenfehler zu vermeiden
Mittelfristig: Energetisch sanieren
- Lassen Sie einen Energieberater die Sanierungspotenziale Ihres Gebäudes bewerten
- Prüfen Sie Fördermöglichkeiten (KfW, BAFA, regionale Programme)
- Heizungstausch: Der Umstieg auf eine Wärmepumpe oder Pelletheizung eliminiert die CO₂-Kosten vollständig
- Gebäudedämmung: Fassade, Dach und Kellerdecke senken den Verbrauch und damit den CO₂-Ausstoß
Langfristig: Gebäude zukunftsfähig machen
Der CO₂-Preis wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Investitionen in die energetische Sanierung rechnen sich daher zunehmend — nicht nur durch geringere CO₂-Kosten, sondern auch durch höhere Immobilienwerte, bessere Vermietbarkeit und geringere Heizkosten insgesamt. Die Kosten einer energetischen Sanierung können zudem teilweise über die Modernisierungsumlage nach §559 BGB auf die Miete umgelegt werden.
9. Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die CO₂-Steuer 2025 für Vermieter?
Welche Gebäude sind von der CO₂-Kostenaufteilung betroffen?
Wie berechne ich den CO₂-Ausstoß meines Gebäudes?
Was passiert, wenn der Vermieter die CO₂-Kosten nicht aufteilt?
CO₂-Kostenaufteilung automatisch berechnen
Unser Tool berechnet die CO₂-Kostenaufteilung nach dem 10-Stufen-Modell automatisch — inklusive Emissionsfaktor, Stufenzuordnung und korrekter Darstellung in der Nebenkostenabrechnung.
Jetzt Abrechnung erstellen — €14,90